REIT

REIT é a sigla de Real Estate Investment Trust, a estrutura pela qual o mercado americano transforma grandes carteiras de imóveis em papéis negociáveis em bolsa. Em geral, um REIT é uma empresa que possui e administra imóveis geradores de renda — shoppings, galpões logísticos, escritórios, hospitais, apartamentos para aluguel e até torres de telefonia e data centers. Em troca de um tratamento tributário especial, a legislação americana exige que essas empresas distribuam aos acionistas a maior parte do resultado, o que faz delas veículos voltados à renda periódica.

O parente brasileiro é o FII, o fundo de investimento imobiliário, e as semelhanças saltam aos olhos: ambos permitem que uma pessoa comum se torne sócia de grandes imóveis com pouco capital, receba rendimentos regulares e negocie sua participação em bolsa, com uma liquidez que o imóvel físico jamais teria. As diferenças, porém, importam. O REIT costuma ser uma empresa de verdade, com diretoria própria, liberdade para se endividar e para reter e reinvestir parte dos lucros; o FII é um condomínio de cotas, com regras próprias de gestão e distribuição definidas pela regulação brasileira. Além disso, o REIT paga em dólares e vive o ciclo imobiliário de outra economia: seus aluguéis, vacâncias e preços respondem aos juros americanos, não à Selic.

Um exemplo

Um investidor de Campinas que já possui cotas de um FII de shoppings resolve conhecer os REITs. Descobre que pode acessá-los por caminhos diferentes: BDRs negociados na B3, fundos brasileiros que investem lá fora ou uma conta aberta em corretora no exterior. Ao comparar os dois mundos, nota que o REIT de galpões logísticos que estuda distribui rendimentos em dólares, abrange setores que quase não existem entre os FIIs — como torres de telefonia — e oscila ao sabor dos juros dos Estados Unidos. Nota também que a tributação de cada caminho segue regras distintas das do FII, e que as regras e valores vigentes devem ser conferidos nas fontes oficiais da Receita Federal.

Por que importa

Para o investidor brasileiro, o REIT ilustra como uma mesma ideia — dar liquidez de bolsa ao investimento imobiliário — ganha formas diferentes em cada país. Ele acrescenta à diversificação duas camadas de uma só vez: a geográfica, ao expor o patrimônio ao ciclo imobiliário de outra economia, e a cambial, ao denominar renda e preço em dólares — o que tanto pode amortecer quanto amplificar os resultados medidos em reais. O conceito conversa de perto com o investimento no exterior, do qual é um capítulo; com o risco e o retorno, que aqui se apresentam em moeda estrangeira; e com o próprio FII, cuja lógica de renda periódica ajudou a inspirar. Entender o REIT é, no fundo, entender que o tijolo também atravessa fronteiras — desde que convertido em papel.